高层现房品质没有期房洋房好？北京首个“竞现房销售”试点楼盘开卖，也玩“高低配”？

北京首个“竞现房销售”试点楼盘项目入市了。

日前，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京住建委）官网显示，中铁兴创·逸境（诺德逸境小区）获预售证， 住宅拟售单价56161元/平方米起，均价在6万元/平方米左右。

既然是现房销售，为何也能预售？事实上，根据去年竞拍土地时的要求， 中铁兴创·逸境项目有近一半的住宅面积需要现房销售，而另外的部分仍是期房销售。

“现房销售对开发商的资金实力是很大的考验。现在资金成本这么高，谁都想赶快把房子卖出去，现房销售不是谁都能玩的。”近日，《每日经济新闻》记者实地探访中铁兴创·逸境时，项目销售人员如是说。

中铁兴创·逸境售楼处 图片来源：每经记者 王佳飞 摄

给房企预留合理利润空间

2021年8月30日，北京发布第二批集中供地公告，首次在大兴黄村海户新村DX00-0208-6020、6026地块引入了“竞现房销售”的试点，当竞买报价达到土地合理上限价格后，就转入“竞现房销售”面积，即到竣工备案后方可销售的面积； 当可出让居住建筑规模全部竞报为“现房销售”，转入竞高品质建设方案。

同年10月，中铁和兴创联合体以总价37.84亿元拍下了大兴区黄村镇DX00-0102-0208-6026、6020地块，也就是中铁兴创·逸境项目的建设用地。该地块建设用地面积5.44万平方米，建筑控制规模12.32万平方米。按竞拍要求， 其中5.4万平方米的面积需要现房销售，销售指导价为5.9万元/平方米。也就是说， 该项目有近一半的货值需要待2024年建成现房后才能销售。

“现房销售对开发商的资金实力是很大的考验。现在资金成本这么高，谁都想赶快把房子卖出去，现房销售不是谁都能玩的。”中铁兴创·逸境售楼处的销售人员有些自夸地告诉《每日经济新闻》记者。

从销售人员的现场介绍看，中铁兴创逸境的户型和周边其他楼盘并没有太大不同，户型包括78平方米的两居，以及95平方米、98平方米、115平方米的三居，134平方米的四居。同时，每个户型也都有惯常的空调机位的“赠送面积”，但销售人员很婉转地说，“ 开发商并不保证（赠送面积），后期要不要扩大面积在您。”

记者查询北京住建委官网发现，中铁兴创逸境目前尚无签约房源。

来源：北京住建委官网

对于试点现房销售的目的，北京市规划和自然资源委员会曾表示，“相较期房预售而言，现房销售优势明显，一方面未来购房人可切身考察项目情况，通过看得见、摸得着的真实房源提升购房人安全感，减少购房纠纷，维护住房消费者的合法权益；另一方面也在一定程度上减轻了购房者资金压力，避免了因项目烂尾带来的资金风险，维护社会稳定。”

同时，现房销售对于市场也益处良多，“特别是针对于周边区域近年来供地数量较多的区域，可有效避免同一区域内商品房项目集中扎堆入市。同时对于该类项目，已充分考虑房企开发成本，预留合理利润空间，保证未来企业可打造一定品质的住宅。”

记者注意到，已于2月17日结束的北京2022年首批集中供地出让中，有50%的项目设置了“竞现房销售面积”环节。

现房销售也有“高低配”套路

不过，在的走访中铁兴创·逸境项目过程中，记者也发现了现房销售存在的一些“套路”。

曾经在2019-2020年北京市场占据主流地位的限竞房流行过“高低配”的设计，也即“高层住宅+别墅”配置。之所以这样设计，是因为“7090”的政策，也即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。实际操作中，承载大多数购房者的高层住宅一般都被分配在项目的边边角角，而项目的核心区域则被利润率更高但低矮的别墅所占据。

中铁兴创·逸境的操作也是类似。

中铁兴创·逸境现场 图片来源：每经记者 王佳飞 摄

从现场的规划图来看，项目北高南低，低层洋房和高层建筑南北依次排列，由19栋5至18层的小高层和洋房组成。其中，项目北侧的6栋高层为现房销售。

“我们采用的是北高南低的围合式的布局。”现场销售人员介绍，“前期开售的都是低楼层，一梯两户的小洋房得房率挺高的，这可是是南五环边上为数不多的洋房项目。”

关于项目的现象部分，销售人员告诉《每日经济新闻》记者，“要现房销售的是后边的高层，得建好了才能出售。当然洋房和高层是一起建设一起交房的。高层是两梯两户，主力户型是95平米。因为高于12层住宅必须有两部电梯，得房率就要低一些。”

不过，销售人同时表示，“现在我能告诉您的是，二期肯定比一期要贵，我估计到时候高层现房是6万多，所以您要承担现房和现在（洋房）的价差。并且要知道 高层现房的品质肯定没有期房的洋房好。我们需要用先期销售的利润去保证后期的现房顺利建成，所以期房的品质肯定更好一些了。”

记者注意到，在距离中铁兴创·逸境项目约一公里的绿地海珀云翡，目前的售价为75000元/平方米。

按照销售人员的说法，如果选择购买中铁兴创·逸境的房子，要么选择期房洋房的“低价格高品质”， 要么选择两年后建好的现房高层的“高价格低品质” 。显然，这种营销方式和限竞房时代用别墅来平衡刚需房的套路如出一辙。

出了售楼处，记者来到中铁兴创·逸境的施工区域，不过工地大门口的安保人员表示，未经过登记人员不能入内，“这里天天施工，挺紧张的。”

记者|王佳飞编辑|魏文艺孙志成 杜波 王嘉琦

校对|王月龙

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