试点税收新政，财政部和税务总局为REITs送出新年大礼！

1月29日，财政部网站显示，为支持基础设施领域不动产投资信托基金（以下称基础设施REITs）试点，财政部及税务总局近日发布关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告。具体内容如下：

一、设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。

二、基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。

原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。

三、对基础设施REITs运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的规定执行。

四、本公告适用范围为证监会、发展改革委根据有关规定组织开展的基础设施REITs试点项目。

五、本公告自2021年1月1日起实施。2021年1月1日前发生的符合本公告规定的事项，可按本公告规定享受相关政策。

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财政部、税务总局为REITs行业送出新春大礼，促进基础设施“资管闭环”形成

就现在来看，REITs发展有三道关卡：

1）政策问题，支持REITs的第一道问题已经解决，但对于民营企业项目，资产门槛过高、地方政府不愿签字同意转让等问题依旧存在

2）税务问题，REITs面临三个关键税种“土地增值税、增值税、所得税”，本次政策从税方面重点发力部分解决了“REITs税收”的问题

3）资金用途问题，REITs退出后的资金用途受限，这个问题至今未能解决

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允许自持份额部分所得税递延，改变了“账面资产赚钱，自有现金交税”的窘境

公募REITs设立中常有“账面资产赚钱，自有现金交税”的窘境，甚至为企业现金流带来负担。

首先，在转让中由于园区项目公司转让给公募REITs基金，在现行税法下判定为项目公司股权出售，从而产生企业所得税，但评估与实际退出有时间差，那意味着企业需要先行垫资，本子政策– “原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。”

其次，公募REITs要求原项目持有人最低持有20%份额，这部分同样需要交税，现新策允许未来处置该20%份额时再交企业所得税 - “对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。”

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允许税基不变情况下做资产剥离，不用再做换股操作了

产业地产项目发行REITs需要把项目剥离到一个干净的壳公司中，在资产转让的过程中往往涉及税务的问题，本次政策提出“原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。”

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政策利好于上百支正在筹备的REITs在税务方面的担忧

根据报道，目前有上百支公募REITs正在筹备中，未来可见市场巨大，税务问题的逐步解决将有利于REITs的发展，而政策、资金用途等问题的深入解决或是未来重点方向。

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