中西部新开盘谍报：成都南昌去化放缓，刚需改善型为主流

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区域市场综述

根据中指数据CREIS监测，2022年5月-2022年6月中西部重点城市武汉、重庆、南昌、成都累计开盘44个。本月开盘项目以老盘加推为主，纯新盘项目占比43%。新开盘价格保持平稳，住宅产品去化效果一般，重点监测项目武汉澳门山庄二期，成都麓湖生态城，重庆科学城凤玺台等，由于区位价值明显、周边配套较成熟等原因，开盘当天实现热销。

武汉：8个纯新盘入市，江岸区推盘5次

开盘项目以老盘加推为主，远城区占比52%。

1.价格方面，部分项目开盘价有变化，整体波动幅度不大。

2.共20个项目开盘有优惠，无网上开盘项目。

3.推盘产品中，刚需及刚需改善型为主，精装房占比提升。

主要开盘项目

? 澳门山庄二期（2022.6.3）

价格优惠：综合95折

认购去化：2022年6月3日推出1、7、8#楼毛坯房源共304套，首日去化60%。

客户定位：刚需改善型

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、区位优势：项目位于江夏区庙山板块，在江夏与光谷核心之间，受光谷核心生活圈辐射。

2、生态优势：项目东、西、北三面临汤逊湖，优质湖景资源以及一线景观及其稀有，加上项目自身容积率低、绿化率高，非常宜居。

3、价格优势：项目推出成交均价在11000元/㎡，较光谷核心板块价格优势非常明显，对光谷外溢客群吸引力较大。

项目缺点

周边交通出行状况一般。

重庆：仅九龙坡区推出一个项目，开盘售罄

开盘项目以老盘加推形势推出。

1. 价格方面，受单一项目影响，均价上涨

2. 项目开盘售罄

3. 项目为改善型产品

? 科学城凤玺台（2022.5.31）

价格优惠：开盘当天95折销售

认购去化：2022年5月31日开盘，推出花园洋房128套房源，开盘当天认购128套，去化率100.0%。

客户定位：改善

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、央企品质，客户认可度高。项目由中交代建，央企品质。首期开盘遍已是秒杀清盘，高品质客户认可度较高。此次蓄客约1个月，办卡客户140组，可选房源不足1:1。

2、品质楼盘，叠加区位利好。项目为1.2低密纯洋房社区，改善品质，户型设计舒适度高，空间利用率大，且周边暂时没有竞争。同时，项目地处高新区规划核心政企旁，区域政策红利不断，未来发展可期。

项目缺点

项目周边配套有待完善，目前多数优质资源处于规划中。地理位置上离中心城区核心区域较远，相对有些掉角。

成都：14个纯新盘入市

开盘项目以纯新盘为主；中心城区套数占比27%。

1.价格方面，多数项目开盘价保持平稳。

2.推盘产品中，以刚改及改善型为主，精装房占比大。

? 麓湖生态城

客户特点：改善客群

价格优惠：无

认购去化：2022年5月11日推出1.2.3.4.6栋房源共418套，首日去化率100%。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、区位优势：地处天府新区，区域发展成熟，地理位置优越。

2、项目优势：品牌开发商改善型项目。

南昌：共计5个项目，4次加推开盘

1.价格方面，项目加推价格保持平稳。

2.推出房源数量较少，整体去化率一般。

? 江铃龙湖云璟（2022.5.27）

价格优惠：99折

认购去化：本次推出推出11#洋房共22套（11层，1T2，1个单元），市场客户累计认购3套，综合去化率14%，整体成交均价15500元/㎡。

客户定位：刚需

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目点评

1、区位环境：该项目地铁上盖项目，距离朝阳新城区位较近，区位有一定优势，但是项目目前学区配套不够，且周边厂房众多，尚未拆迁完成，目前现状面貌不佳；

2、品牌优势：项目由江铃&龙湖开发，江铃为国企品牌 ，龙湖为运营稳健民企，品牌和实力深受客户认可。

3、价格因素：价格偏高，同板块竞品特价房分流客户，高于竞争板块广州路、洪都等1500-2000元/㎡，且此次加推较首开洋房楼栋价格高出500-700元/㎡，性价比不高；

? 中粮建发祥云悦府（2022.5.22）

价格优惠：无。

认购去化：项目推出1#（ 18F,2梯四户，1个单元），共计68套房源， 累计去化68套，整体去化率100%，整体成交均价17747元/㎡（精装3294-3343元/㎡），其中96㎡成交均价16700元/㎡（精装 3343元/㎡），118㎡成交均价18600元/㎡（精装3294元/㎡）。

客户定位：改善

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、区位环境：项目位于西湖区，朝阳板块，板块优势明显，临近沿江快速路，九洲高架；在4号线地铁口附近，而且邻近朝阳公交枢纽，公共出行和自驾都很便利。附件有赣东大堤风光带、朝阳公园、象湖湿地公园、市动物园等生态大境，居住环境较佳。

2、蓄客充足：以东西湖老城区客户为主、部分青云谱区客户。周边群体客户购买力强 ，加上项目为市场红盘，此次开盘套数少，蓄客量相对较多，需要摇号申购，整体供应小 于需求

3、教育资源：项目周边教育资源较佳，同步建设9班幼儿园，百米范围内规划教育用地两宗，距离立德中学、规划教育用地约1公里。片区教育配套众多，站前路小学、珠市小学、外国语学校、南昌一中、朝阳中学等（具体学区以政府公示为准）。大悦城(000031)商业、西湖万达、九洲天虹等商业聚集，配套完备。

本月开盘

表：2022.5.11-2022.6.5  部分项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

下月预告

表：2022年6月-7月部分项目开盘信息

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