如何理解“环比降势减弱，同比涨幅回落”的房价走势？

作 者丨李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

图 源丨图虫

国家统计局刚刚发布的数据显示，2022年1月份，全国70个城市新房价格指数自去年9月份以来，首次实现“止跌”。70个城市中，今年1月份新房价格环比下跌的城市为39个，比上月减少了11个，并连续2个月减少。这意味着，去年四季度以来，由于部分开发企业债务偿还压力加大而不得不大面积启动新房“打折促销”，导致房价下跌的局面明显缓解。

这也意味着，近期楼市政策合理纠偏，对缓解市场预期转弱、需求收缩，起到了积极的作用。比如，金融层面降低5年期LPR，增加按揭额度，降低按揭利率（贝壳研究院监测的103个重点城市主流按揭利率连续5个月下降）以满足合理融资需求，促进住房消费和行业良性循环；再比如，近期多地积极纾困楼市，提高公积金贷款额度，非限购城市对无房无贷人群降低首付等。

其中，一线城市新房价格止跌回稳趋势更明显。1月份，一线城市新房价格指数环比上升0.6%，而去年12月为-0.1%，这是近7个月以来的环比新高，其中北京、上海、广州、深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%、0.5%，京沪领涨，而前期受开发商债务风险、散发疫情等影响的广深，也在明显反弹。一线城市领涨态势明显，而二线城市也从此前连续3个月下跌转为上涨0.1%。

由于人口净流入，包括刚需、换房需求在内的购房需求基础庞大，一二线热点城市居民对于楼市政策比较敏感。特别是，去年下半年以来，按揭额度受限、利率攀升、放贷周期拉长（普遍在2-3个月）阻碍了合理需求释放，导致需求滞后释放。近期，按揭投放明显加速，利率也在小幅走低，而开发商新房定价比较理性，从而促成了前期积累的需求进入市场。

三四线城市仍处于下跌通道中。1月份，三四线城市新房价格指数环比下跌0.2%，比上月的-0.3%略有收窄。可见，近期三四线城市积极纾困楼市，增加公积金贷款额度，降低二次公积金贷款首付，实施购房补贴、契税减免、人才优惠等，起到了一定效果。但由于开发商资金链仍比较紧张，对待三四线城市的项目，普遍采取促销的姿态，预计新房价格指数仍处于弱势。

二手住房方面，今年1月份，70城二手住房价格环比指数连续5个月下跌，但跌幅有所收窄，从上月的-0.4%收窄至-0.3%。二手房价格滞后企稳，与当下政策纾困重点在新房市场有关，也与新房定价相对理性，且有较低的交易成本有关。分城市看，一线城市二手住房价格指数连续两个月回升，但均为0.1%的回升幅度显示，当下一线城市二手住房市场比较稳定。

1月份，二线城市二手住房价格指数跌幅也在收窄，从上月的-0.3%收至-0.2%，连续5个月下跌。三四线城市连续6个月下跌，且连续4个月保持-0.4%的跌幅，这一方面与三四线城市新房促销分流需求、引导预期有关，另一方面也与二手房供应量比较大，交易不太活跃，前期棚改和去库存后，大量新房转向二手住房供应有关。二手房市场弱势，也会拖累新房交易。

目前来看，二手住房市场整体比较疲弱。1月份，70城中有55个城市二手住房价格指数环比下跌，且环比下跌城市连续5个月保持在50-65个城市，同比也有30个城市的二手住房价格在下跌。当前，大多数城市二手房价格持续下跌，不仅导致很多价格较低的二手住房难以交易，也导致换房需求受阻，楼市销售端的循环不畅，这也是热点城市新房难以放量的原因。

从国家统计局对1月份房价指数的解读看，着重强调“环比降势减弱，同比涨幅总体回落”。环比降势减弱，意在缓解行业上下游悲观的情绪，防止前期紧缩性政策叠加和部分企业债务压力、资金链紧张导致新房价格下跌的负反馈循环，并通过政策纠偏、预期引导，确保“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）和“三保”（保交楼、保民生、保稳定）的目标实现。

同比涨幅总体回落，意在向市场传达，近一年房价上涨的幅度有限，引导市场预期、资金流向。同时，近期政策纠偏和调整，很大程度上是为了保稳定，而不是救楼市。未来，尽管各地纾困行业和市场的利好不断，比如近期菏泽、重庆、赣州等地，无房无贷的按揭首付比例，由此前的30%降到20%，但这些纾困并未突破差别化住房信贷政策，符合“一城一策”的治理逻辑，对于市场明显下行的城市，在长效机制框架内适度调整是合理的。

由于贷款集中度、首付款资金来源审查，热点城市二手房参考价等制约违规加杠杆的政策依旧有效，2020年下半年以来各地新增的税收手段（增值税免征期2年升5年）以及升级的限售政策依旧有效，集中供地且自有资金拿地的政策依旧有效，并且这些成为了持续执行的长效机制，再加上地方主体责任落地，信贷规模管控随时拾起，土地市场、新房市场、二手房市场相互传导的上涨逻辑基本不存在，市场企稳很难转化为新一轮房价暴涨，稳定是大趋势。

本期编辑 陈思 实习生 林曦莹

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