记者调查 | 中国铁建销售额断崖式下跌 北京项目疑似竣工逾期、抵押贷款

红周刊 记者 | 熊颖

中国铁建房地产在募集说明书中谈及流动性风险时表示，如果公司因在建项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转不畅，将给公司总资产的周转和短期偿债能力带来较大压力。

2021年，中国铁建(601186)的房地产板块销售业绩出色，成为地产环境下行的一匹黑马。然而，2022年开年至今，中国铁建却未能延续去年的黑马优势，2月销售额出现了断崖式下跌。

不仅如此，据《红周刊》记者调查发现，中国铁建旗下的北京项目国际公馆疑似存在抵押贷款、竣工逾期、虚假宣传等诸多问题，且在其背后，资金链压力也开始显现。

北京项目疑似竣工逾期、虚假宣传

近期，中国铁建旗下的北京项目中国铁建·国际公馆（又名：文澜苑）遭到多位业主的投诉。《红周刊》记者发现，2022年2月27日，一位业主在领导留言板就国际公馆疑似存在的施工交付问题进行反映，其表示，由于中间中铁建内部问题导致停工，距离10月交付还有7个月的时间，但目前有几个楼还没有出地面（如5号楼），这么短的时间要完成出正负零、主体结构、封顶以及内部装修，建设质量完全（可能）不能保证。

其实，关于国际公馆的停工问题，早有业主向相关部门反映情况。2021年10月13日，有业主在领导留言板指出，国际公馆从去年（2020年）年底停工直到今年（2021年）九月（后）变更完施工单位。随后，该项目问题仍旧不断，如，塔吊备案问题拖到“十一”后；没几个工人干活，多少次路过听不到施工声音；开发商对业主的诉求无反馈、无行动等。

2021年10月20日，经济技术开发区回复表示，经了解，施工单位中铁十四局公司已组织施工人员80多人进场，车库部分区域正在进行垫层修复及防水施工，部分施工段正在进行模板加固、钢筋除锈及顶板混凝土浇筑，施工单位正在积极调配增加施工人员进场。

根据公开信息，当前国际公馆显示的预计交房时间为2022年10月。不过《红周刊》记者调查发现，中国铁建旗下的房地产平台中国铁建房地产曾于2022年1月10日签署《2021年面向专业投资者公开发行公司债券募集说明书》，其中，在截至2021年9月末公司主要在建项目情况中提到，中国铁建·国际公馆于2019年8月1日开工，预计竣工时间为2021年11月30日。

此外，《红周刊》记者还从北京市房地产交易管理网获悉，文澜苑，即中国铁建·国际公馆的合同竣工时间为2021年5月6日。

不难看出，无论是参照合同竣工时间的2021年5月6日，还是公司债券募集说明书中所提及的2021年11月30日，国际公馆的竣工时间都已明显逾期。可见，长期停工后的“补救行为”成效并不明显。

然而值得一提的是，在销售环节中，国际公馆还曾以施工进度作为卖点。一位业主在领导留言板上指出，自己曾于2021年5月17日汇款5万元定下该项目4号楼的一套期房。后销售人员通过传递虚假商业配套建设进度、违规承诺划片学区、欺瞒房屋户型朝向的偏角等手段欺诈误导引诱其继续补款到158.9571万，同时隐瞒4号楼停工事实、传递2021年12月份前封顶信息，误导其于2021年7月4日草签，之后仍欺骗业主4号楼施工进度，让其继续补款，前后累计付款317.9571万元。

而据其他业主反映，上述楼盘还存在质量与交付标准问题，如，开发商在未经过业主同意的情况私自更改窗户形状和尺寸。

还有业主指出，上述楼盘存在虚假宣传的行为。业主表示，其一，售楼时承诺公共区域均为瓷砖，现开发商称仅1楼为瓷砖，其他楼层全为白墙，楼梯间均为水泥踏步，远低于同期同地段限竞房的交付标准；其二，销售时承诺人车分流，但发现项目实际共南北两个车行出入口，南侧出入口在小区内部，无法实现。

国际公馆疑似资金链承压

国际公馆问题不断背后，还疑似存在一定的资金链压力。

《红周刊》记者从北京市房地产交易管理网获悉，国际公馆的背后开发商为北京昊远置业有限公司，且国际公馆项目存在一个抵押信息，抵押类型为在建工程及土地使用权抵押，抵押权人则为北京农村商业银行股份有限公司通州支行。

根据《城市房地产抵押管理办法》规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

值得一提的是，上述抵押信息，与昊远置业背后控股公司中国铁建房地产的一则公司债募集说明书中所提及的一笔借款信息多处重合。中国铁建房地产集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券募集说明书显示，中国铁建房地产拟发行80亿元公司债，78.82亿元用于偿还有息负债，其中就包括昊远置业向北京农商行借款的4.32亿元，该笔借款将于2022年9月2日到期，偿债时间紧临国际公馆的预计交付时间。（见附表）

有律师向《红周刊》记者证实，存在在建工程及土地使用权抵押的房地产项目，如果相关债务未能按时偿还，则可能出现办不出产证不能交房的情况。

根据前述发债计划，可以得知，中国铁建房地产将昊远置业所涉及的4.32亿元债务偿还，寄希望于公司80亿元公司债的成功发行，不过目前该笔债券尚未“尘埃落定”，最新动态仍停留在1月19日，该笔债券项目状态更新为“提交注册”。

2月销售额断崖式下跌

或加剧偿债压力

梳理中国铁建房地产过往公司发债情况可以得知，2019年至今，公司所发公司债全部用于借新还旧，偿还公司债券，中国铁建房地产的借新还旧压力较大。

上述募集说明书还指出，公司2018～2020年度及2021年1～9月资产负债率分别为82.82%、82.54%、83.68%及86.30%，前述指标均高于“三道红线”所要求的资产负债率不得超过70%。

此外，截至2020年末，公司受限制资产账面价值合计达369.01亿元，占2020年末的净资产比例达128.77%。受限制资产主要为金融机构借款设定的担保资产，主要包括公司及下属子公司开发的房地产项目等。较大规模的受限制资产在公司的后续融资以及资产的正常使用方面存在一定的风险。

除此之外，中国铁建的销售额表现也发生一百八十度大转变。根据克而瑞数据，2021年，中国铁建的房地产板块曾犹如一匹黑马，销售额逆势而上，从2020年的全口径销售额1273.4亿元增至2021年的1428.8亿元，连带着房企的销售额排名也从第32位上升至第26位，攀升了6个名次。知名地产分析师严跃进分析表示，销售额的急速增加和企业加快拿地等战略扩张有关，而就其自身实际感受来看，中国铁建也确实在发力。

不过2022年，中国铁建并没有继续延续这一优势，根据近期克而瑞发布的2022年1～2月房企销售排行榜，中国铁建的房企销售排名“一夜回到解放前”，前两月以95.5亿元的全口径销售额跌至房企排名第33位。而更加值得一提的是，今年1月单月，中国铁建已经完成全口径销售额80.5亿元，也就是说，2月中国铁建的销售额完成情况出现了“断崖式下跌”，而这也导致了中国铁建成为今年以来国企央企中为数不多出现排名明显下滑的房企。

严跃进向《红周刊》记者分析表示，上述情况的发生，一方面和推盘节奏有关；另一方面也说明，企业或在营销方面力度有所松懈，营销主动性不强。对市场的把控能力也偏弱。

值得一提的是，中国铁建房地产在募集说明书中谈及流动性风险时表示，如果公司因在建项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转不畅，将给公司总资产的周转和短期偿债能力带来较大压力。此外，还指出，如公司的销售回笼受到一定限制，则公司将面临经营活动产生的现金流量净额波动较大甚至持续为负的风险，将对公司财务状况的稳健性构成不利影响。

（本文已刊发于3月5日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）

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