今年以来房地产并购融资总额超500亿 央国企收购出险房企项目进展缓慢

财联社（北京，记者 李洁）讯，在监管部门的支持下，房地产并购贷款投放正在提速。

2月15日，有市场消息称，平安银行(000001)计划于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。此前一天，大悦城(000031)控股宣布与招商银行(600036)签署100亿元并购融资战略合作协议，双方将建立深度地产并购融资战略合作关系。

据财联社不完全统计，今年1月以来，房地产并购融资总金额已超520亿元，包括此前华润置地和华润万象生活从招商银行获得230亿元的并购贷款，招商蛇口(001979)、建发房产等央国企发行用于并购的中期票据，以及浦发银行(600000)、广发银行等金融机构已发行或拟发行的房地产并购主题债券等。

值得关注的是，尽管并购贷、并购债逐步落地，但目前真正达成并购协议的项目并不多，更未出现类似此前融创收购万达文旅资产包、万科收购广信资产包这样的大型收并购案例。

“目前能获取到并购债/贷的企业，多数的风险偏好往往是风险中立甚至风险回避型的，因此在出手方面相对谨慎。同时并购方对于并购标的选择、尽调、谈判等环节也需要一定的周期。”贝壳研究院分析师潘浩对记者表示。

并购贷、并购债逐步落地

在大悦城控股获得100亿元并购融资支持后，业内人士预计，大悦城控股会将并购资金主要投向风险房企的商业地产项目。

“出险房企也有一些商业项目，商业项目运营难度大、收益低、资金占用量大，出险房企相对来说更愿意出售商业项目回笼资金，减少资金占用。大悦城控股拥有良好的商业开发和运营能力，通过收并购能够快速扩大业务规模。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示。

“与招商银行目前只是签约，暂时没有后续动作。”一位接近大悦城控股的人士告诉记者。

2021年12月20日，央行、银保监会出台了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

除上述通知，据央行旗下金融时报报道，去年12月央行、国资委组织房地产领域的优质大型民企以及央企、国企开会，传达了鼓励市场主体按照市场化、法治化原则，并购出险和困难的大型房地产企业的优质项目的政策导向。

在政策的引导下，并购贷以及并购债开始逐步放量。

1月25日，招商银行与华润置地、华润万象生活分别签署《并购融资战略合作协议》。据合作协议，招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于并购业务。

此外，平安银行、浦发银行、广发银行已启动或拟启动50亿元房地产并购主题债券的发行，募集资金将用于房地产项目并购贷款投放。

在房企层面，1月20日，招商蛇口发行12.9亿元中期票据，将用于收购住宅项目公司股权；1月26日，建发地产完成10亿元中票的发行，其中拟安排4.6亿元用于并购2个标的项目公司股权；2月10日，绿城集团发行30亿中期票据（并购）的注册报告状态显示为“预评中”，募集资金拟全部用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力。

“对于优质房企尤其是央国企，并购融资的新突破有望给其负债端适度松绑。对于出险企业，并购融资带来流动性改善的机会。”华泰证券(601688)研究报告指出。

刘水则认为，市场需要更多有经营特色的房企获得收并购贷款，能帮助出险房企转让各类资产，实现市场风险快速出清。

收并购的难点和阻力

业内人士分析，在当前市况下，有资金实力进行收并购的优质民营房企并不多，因此并购出险和困难企业项目的主要任务，落到了央国企身上。

据财联社记者了解，尽管不少央国企都在与出险企业洽谈项目收并购，但由于并购各方在资产价格上存在分歧和博弈，以及央国企对自身资金的考虑，房地产行业的收并购仍面临一定阻力，目前成功案例仍比较少。

在已经进行并购融资的房企中，只有华润万象生活收购禹洲物业、中南服务。而发行了并购债券的招商蛇口、华侨城，均未将所募集的资金投向出险企业的项目并购，而是用于归还自身内部之前的并购贷款以及一般运营资金。

“招商蛇口从去年底开始就在接触出险房企，但因为情况较为复杂，还没有确定收购标的。”接近招商蛇口的知情人士曾向记者透露。

在今年1月远洋集团投资者会议上，远洋集团管理层也表示，并购贷在不纳入“三道红线”后，监管机构以及人民银行旗下的交易商协会鼓励优质房企来做一些并购的专项贷款。远洋虽然在发行并购贷的受邀白名单中，公司在尝试和准备，但要根据总体战略考虑，不是为了并购而并购，目前还没有具体标的，也没有与风险房企合作的项目。

克而瑞在研究报告中指出，当前收购主力转变为国企，国企虽具备资金优势，收购意愿大但决策效率偏低，对并购推进较慢。

刘水告诉记者，目前收并购成交进度不快的原因，除了买卖双方接洽、尽调需要时间，与一些项目不够优质、部分出险房企不愿大幅打折出售资产等因素也有关。“此外，当前市场环境下，市场需求不振，去化压力较大，收购方对收并购项目也会比较谨慎。”

平安证券分析师杨侃认为，目前房企资金压力趋紧，投资意愿不强，承债式收并购虽不纳入“三条红线”，但仍会增加收购方债务。而且相比于开发项目，房企收并购更倾向轻资产物业。

“整体来看，房企对于收并购仍有诸多顾虑，预计短期开发项目收并购仍将以点状式为主，除相关支持政策持续落地外，后续仍需各地政府积极引导撮合。”杨侃表示。

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